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實探鼎龍灣：銷售宣傳“水分”大公寓托管“套路”多

本報實習記者段楚婷記者童海華廣州報道

“鼎龍灣占地2萬5千畝，投資數百億打造，目前大概已投入300多億。我們這個項目有三個核心，水世界、海洋王國、動物王國，還有這條16公里的黃金海岸線。”

9月中旬的一個下午，《中國經營報》記者以購房者的身份來到位于廣東省湛江市吳川市的鼎龍灣國際海洋生態度假區（以下簡稱“鼎龍灣”）。銷售中心內，置業顧問用手中的激光筆在沙盤上畫出幾個圓圈，向記者描述著鼎龍灣的規劃。

在沙盤周圍的沙發與桌椅上，坐滿了來自不同地方的購房團，各種方言不絕于耳。在置業顧問口中，鼎龍灣將擁有“近萬畝的野生動物世界，預計年底動工”“三千畝的海洋王國主題公園”“多家國際***”。

實地探訪這片粵西文旅項目，記者發現，存在于置業顧問口中的游樂設施實則摻了“水分”，而購買了海景房的業主也向記者講述了他們托管海景房遭遇的“套路”。

宣傳與現實成“平行世界”

資料顯示，鼎龍灣由廣東鼎龍實業集團有限公司投資（以下簡稱“鼎龍集團”）。目前，該旅游區已投入使用的游樂場所主要為德薩斯水世界主題公園，圍繞其分布的是德薩斯牛仔小鎮和粵西非遺文化體驗基地等項目。

若以該主題公園為中心，則其南側為沙灘與海岸線，西側為鼎龍灣一期、二期及三期住宅，東側則為正在預售的四期住宅。

9月中旬，鼎龍灣內集中分布一二三期住宅的區域顯得頗為冷清，游客只需每天花費百元出頭即可租到一室海景房。而在旅游區唯一的生活超市內，只有購房團的到來可以帶來人氣，更多的時候打理貨物的店員多過三三兩兩進店顧客。

跟著購房團的步伐，記者來到鼎龍灣銷售中心。在這里，置業顧問莫先生主動向記者介紹起項目的情況。在他流利的敘述中，“近萬畝的野生動物世界”“三千畝的海洋王國主題公園”“多家國際***”在記者眼前展開。

當記者問起這些設施何時能建好，莫先生回答稱，“我們這里先有住宅再蓋配套，這樣住宅才會升值。”

根據置業顧問的說辭，記者梳理對比公開資料發現，在預售第四期住宅的過程中，鼎龍灣給購房者提供的信息中摻了不少“水分”。

《廣東省2020年重點建設項目計劃表》顯示，“吳川鼎龍灣國際海洋生態旅游度假區”的建設起止年限為2009年-2025年，總投資600億元，到2019年底累計完成投資63.5億元。

在上述計劃表的“建設內容與規模”一欄中寫明，“建設海洋王國組團、鼎龍灣萬千海(D01地塊)、海洋公園、溫泉小鎮、法國風情小鎮、艾美***、喜來登度假***、希爾頓***、康萊德***、鼎龍灣號帆船***基礎配套設施”。

其中，并沒有置業顧問與鼎龍集團向購房者宣傳的“近萬畝的野生動物世界”，而其國際***的建設數量也未達到鼎龍集團官方網站顯示的“15家星級***王國”。

此外，記者還發現在置業顧問口中特別提到的“中國第一家圣塔尼度假***”也在宣傳與現實形成“平行世界”。

在記者于9月中旬從銷售中心拿到的宣傳單頁上，赫然標出該***為“建設中”。但是經廣東省建設行業數據***平臺查詢，未發現該***的施工許可證。

事實上，廣東省投資項目在線審批監管平臺顯示，吳川鼎龍灣圣塔尼度假***于今年9月17日備案申報，9月27日復核通過，項目的起止年限為2020年11月1日-2022年11月1日。

住宅售價遠高于樓面地價

在鼎龍灣的宣傳攻勢下，其銷量也在湛江市拔得頭籌。《2020年1-6月湛江商品房銷售情況分析報告》顯示，鼎龍灣獲得湛江全市商品房網簽套數排行榜第一名。在7月-9月的湛江住宅網簽排行榜中，鼎龍灣也位列第一。

從房價波動來看，鼎龍灣預售的第四期住宅均價亦遠高于吳川市商品房銷售均價。在房天下統計的房價走勢中，鼎龍灣的價格從3月開始升至1.2萬元/平方米，6月-9月漲至1.3萬元/平方米。而同期吳川市商品房銷售均價則在7000元-8000元。

基于鼎龍灣商品房銷量與價格持續走高的態勢，記者也通過公開資料梳理了鼎龍灣從2013年以來取得住宅用地的樓面地價。

2013年，吳川市鼎龍置業有限公司以底價競得G13-07、G13-08和G13-09三塊宗地，樓面地價均為141.67元/平方米。2017年，吳川鼎龍吉兆灣海洋生態度假區有限公司競得CWGC2017012和CWGC2017014兩地塊，樓面地價為138.89元/平方米。對比鼎龍灣目前的房價與此前的樓面地價，兩者相差90余倍。

9月23日，上述兩公司分別以起拍價成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地，土地用途均為商業用地設施用地。

回看發布兩則宗地的吳自然資網出告字[2020]第20-24號，記者發現在“另需特殊說明的情況”中，宗地CWGC2020020寫明須建設一家總建筑面積不低于7萬平方米國際品牌***，而宗地CWGC2020021則寫明須建設兩家總建筑面積不低于9萬平方米國際品牌***。

此外，在宗地CWGC2020021的備注中寫明建筑“退讓海岸線不少于80米，建筑退讓80米至100米范圍內以綠化為主”。

鑒于2017年發布的《廣東省海岸帶綜合保護與利用總體規劃》（以下簡稱《總體規劃》）規定了海岸線向陸地延伸100米-200米范圍內，記者致電吳川市自然資源局，詢問宗地CWGC2020021在備注中要求退讓海岸線不少于80米的原因以及兩宗地要求須建設國際品牌***的依據。

吳川市自然資源局相關人士在交流中表示，該條退讓海岸線的要求是依據覃巴、王村港沿海生態度假區控制性詳細規劃提出，而該控制性詳細規劃也是按照上述《總體規劃》編訂。

他解釋稱，“建筑退讓80米-100米范圍內以綠化為主”是指可以在此范圍內建涼亭等小型綠化，形成類似海岸公園帶。對于建設國際品牌***的特殊說明，這位相關人士告訴記者，這兩條特殊說明并非由他設定，但是地方***有權在土地招拍掛時根據片區定位提出指引。

公寓托管“套路”多

在看房過程中，置業顧問也向記者介紹了將房子托管給物業公司的模式——業主與物業公司***分收益。按他的說法，這種模式可以使業主平均每月收益2500-3000元。鼎龍灣內，記者也看到不少公寓托管的宣傳廣告。

一位業內人士告訴記者，鼎龍灣內的公寓托管主要分為三類。第一類為分成模式，即公寓公司計算其管理的所有房子的總收益，扣掉各種成本后，將凈利潤與業主分成。第二類為公寓公司按照每套房子的收益扣掉一些成本后與業主分成。第三類比較少見，是公寓公司每月給業主固定的房租。

對于置業顧問所描述的收益，該名人士坦言，業主想要平均每月獲得千元以上的收益都比較困難，目前鼎龍灣淡旺季分明，只有在6月-8月這樣的旺季，才可以獲得一些租賃收益，其他月份則很難保障有收益。

在采訪過程中，業主羅先生與馮女士也向記者講述了他們托管公寓的經歷。

去年11月，到鼎龍灣收房的羅先生在物業公司門口看到了拜登公寓的宣傳攤位。考慮到自己無暇打理房子，羅先生便與對方簽了托管合同，隨后另按照拜登公寓給出的軟裝報價清單支付了近1.2萬元。

根據羅先生提供的合同內容，租賃收益起算日期為今年2月中旬，而從他收到的損益表來看，截至7月底，累計收益約為-300元。與羅先生情況類似的是馮女士，到8月為止，她的累計收益也為負數。當馮女士想與拜登公寓方解約，卻被對方告知解約需根據合同再繳違約金3000元。

回看雙方的合同與每月收到的損益表，羅先生認為，當時雙方約定按照收益的60%分成給業主，但實際上拜登公寓卻通過扣除各種成本而導致凈利潤所剩無幾，致使業主的收益為負數。

上述業內人士直言，在托管公寓的過程中，業主要小心三重“套路”。其一為公寓方向業主收取高于本身價值的軟裝采購費用。其二為公寓方在運營過程中故意增加營業支出，從中獲利。其三則是在業主主動提出解約時，公寓方可以根據合同，再收取一筆違約金。